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l'impact du taux d'usure

Taux d’usure | Pourquoi le taux d’usure peut-il bloquer votre demande de prêt immobilier ?

Les taux d’intérêt sont à la hausse et les taux d’usure sont en baisse, ces deux données combinées conduisent à un grand tumulte au sein du marché immobilier. Ces taux ont une incidence directe sur les emprunteurs et peuvent compliquer le recours à l’emprunt. Qui est le fautif ? Les professionnels du secteur estiment, la plupart du temps, que le taux d’usure est trop bas et qu’il bloque des dossiers de prêts immobiliers qui auraient été acceptés il y a seulement quelques mois. En effet, 1 dossier de demande de prêt immobilier sur 5 serait refusé à cause du dépassement du taux d’usure en vigueur. Mais comment ça marche ? Comment fonctionne le taux d’usure et quelle solution pour emprunter en 2022 ? 

Vivons Courtier veut être optimiste et vous aide à y voir plus clair.

Le taux d’usure, c’est quoi ?

Définition du taux d’usure 

Le taux d’usure représente le taux annuel effectif global (TAEG) maximal au-dessus duquel un organisme de crédit, comme une banque, ne peut pas légalement accorder de prêt à un particulier. 

Ce taux maximal d’emprunt a été institué par l’État pour protéger les consommateurs du risque de souscrire à un prêt trop élevé. Cette réglementation évite à l’emprunteur de se trouver en difficulté financière. Une difficulté qui le mettrait dans l’impossibilité de rembourser son prêt.  

Attention, il n’existe pas qu’un seul taux d’usure. Les taux sont différents en fonction du type de prêt et particulièrement de sa durée. 

  • Les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans,
  • Les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans,
  • Les prêts à taux fixe d’une durée de plus de 20 ans,
  • Les prêts à taux variables,
  • Les prêts relais.

Le taux d’usure ne s’applique pas uniquement aux prêts immobiliers, il s’applique aussi aux crédits à la consommation, aux crédits renouvelables ou même aux découverts en compte. 

Comment se calcule le taux d’usure ?

Le taux d’usure est calculé chaque trimestre par la Banque de France. Il est publié sur le journal officiel et sur le site de la Banque de France.

 Pour établir le taux d’usure de chaque catégorie de prêt, la Banque de France observe le taux effectif moyen appliqué par les banques et autres établissements de crédit pendant un trimestre. Pour fixer le nouveau taux d’usure, la Banque de France augmente le taux effectif moyen d’un tiers. Le pourcentage obtenu constitue le taux d’usure du trimestre suivant.

Exemple : Le taux effectif moyen pratiqué au 2e trimestre 2022 par les établissements de crédit pour les crédits immobiliers supérieurs à 75 000 euros sur une durée de 10 à 20 ans était de 1,95 %. En conséquence, la Banque de France a fixé pour le 3e trimestre 2022 un taux d’usure de 2,60 %.

Le taux d’usure m’empêche-t-il d’emprunter ?

Nous l’avons vu, le taux d’usure a pour but de protéger l’emprunteur contre les abus. Parfois, il est perçu par les consommateurs comme l’élément qui empêche d’accéder à un crédit immobilier. De plus, les professionnels incriminent ce taux d’usure de bloquer l’accès à l’emprunt. Pourquoi ?

Parce que la Banque de France prend comme référence les taux effectifs moyens des 3 mois précédents, pour établir le taux d’usure du trimestre à venir, des décalages peuvent exister entre les 2 taux. En particulier, quand les taux d’intérêt augmentent.

Exemple : Le taux d’usure pour le deuxième trimestre de l’année se base sur ceux des mois de janvier, février et mars. Il devient effectif en avril pour les 3 prochains mois. Par conséquent, si les taux d’intérêt augmentent dès avril ou mai, des blocages apparaissent lors des demandes de prêts. 

Toutefois, si les taux d’intérêt augmentent dès avril ou mai, des blocages apparaissent lors des demandes de prêts. 

C’est le cas en 2022 : les taux d’usure sont en baisse et les taux d’intérêt augmentent ce qui crée des tensions sur le marché immobilier et inquiètent les professionnels du secteur.

Comment diminuer l’impact du taux d’usure sur mon crédit immobilier ?

Rappel des lois qui encadrent l’octroi d’un prêt immobilier

Chaque offre de prêt immobilier doit respecter des obligations légales : 

  • Une offre de contrat de crédit immobilier est remise à l’emprunteur (valable pendant une durée de 30 jours minimum).
  • L’emprunteur dispose d’un délai minimum de 10 jours avant de l’accepter.
  • L’offre doit obligatoirement mentionner le taux annuel effectif global (TAEG), c’est-à-dire l’ensemble des coûts liés au crédit (les intérêts, les frais de dossier, le coût d’assurance, etc.).
  • Le TAEG ne doit pas être supérieur au taux de l’usure sinon le prêt est considéré comme usuraire. 

Comment ne pas dépasser le taux d’usure ?

Aucun organisme n’a la possibilité de modifier le taux d’usure et l’emprunteur ne peut modifier le taux proposé par une banque. 

Des solutions existent pour modifier votre dossier de prêt et lui permettre d’être accepté par l’organisme de crédit. 

Ces solutions sont très chronophages et nécessitent de bien connaître le marché et la réglementation. Vous gagnerez en sérénité et en sécurité en ayant recours à un intermédiaire pour préparer et défendre votre dossier de prêt immobilier. Les courtiers sont les professionnels, experts en prêt immobilier qui peuvent vous conseiller et vous guider. L’équipe de Vivons Courtier en région bordelaise vous accompagne sur les dossiers les plus complexes. Concrètement, grâce à son réseau, sa connaissance des dossiers et de la réglementation, n un courtier vous permet :

  • De comparer plusieurs offres bancaires,
  • D’optimiser votre dossier de prêt,
  • De négocier une assurance emprunteur au plus près de vos besoins et souvent de diminuer les coûts. 

En modulant le TAEA (taux annuel effectif d’assurance), vous pouvez baisser votre TAEG et accéder à votre prêt immobilier en respectant la loi.

Les risques du prêt usuraire

Pratiquer un prêt usuraire, c’est-à-dire supérieur au taux d’usure en vigueur et fortement sanctionné. En effet, l’article L341-50 du Code de la consommation prévoit pour les organismes de crédit une peine de 2 ans de prison et d’une amende de 300 000 euros.

 À cette condamnation peut s’ajouter une interdiction d’exercer certaines activités professionnelles pendant une durée maximale de 5 ans.

Des questions sur votre capacité d’emprunt ? Vous souhaitez connaître votre TAEG ? Contactez-nous !

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